往前几十年,城镇化率提高很快,造成了房价普涨的情况,买涨不买跌,造成了中国人热衷买商品房的现象,关于未来房子还涨不涨,涨多少,这里来发表下个人的观点,看不认同,您就当一乐。

先说说大部分博主的输出的观点,其实还是围绕着:短期看政策,中期看土地,长期看人口这句话展开的,这句话拥趸众多不是没有道理的,货币政策放松,市场有更多的钱,有更多的钱买房,中期看土地供应,深圳模式供应工业用地吸引入驻,住宅用地有限,房价就很高,官媒表扬过的长沙,住宅用地供用充足所以常年不涨,人口流入流出更有极端的例子来证明,一线城市几十年都是流入,房价就涨了几十年,鹤岗、玉门还有其他一些资源枯竭类城市,几万块一套的房子随处可见。这观点看起来是完全正确的,我也坚定认同。这个观点很早就被提出了,完成了理论基础,建立了有涨有跌的预期。这点很重要,涨不涨是预期说了算。

随着国内城镇化率提高,达到63.89%,剩下的36%还有考虑空巢老人的情况,后阶段比例即使增长也有相当一部分是农村老人去世造成的,这并不会给城市带来更多人口。闭着眼睛买,买到就赚到的情况以后会很少了。

这时新的观点出现,开始结构优化转型,小城市没增长动力(已经下跌的城市就是证据),大城市还有空间,大城市的核心区更是保值投资的首选,这是一类;高层住宅以后会变成贫民窟,尤其小城市高层建筑,注定迎来民生凋敝,这是一类,这两类也都有所依据,可以参看国外的高层情况,如果你住过高层小区,碰到过更换电梯,你大概能感同身受,几十年后变危房了怎么办,低层有开发商拆了盖高有利可图,高层的拆建收益就低的很可怜无利自然没人起早,上海外滩附近至今仍隐藏着不少老破小没人拆的起,当然这个离我们也很遥远。另外还有政府保护说,楼市流出会造成大通胀,引发危机外资收割民族资产等,其实都对,都没问题。

现在的房价适合买房吗,今年房价怎么样?

以上基本涉及所有主流观点了。在认可这些的前提下,我还是得出了房子不适合投资的答案,下面具体说明。

回归最初,买房子是为了什么,是有个赖以生存的居所(①),还是离工作单位近(②),是医院学校方便(③),还是会涨价用来配置资产(④),资金实力背书(⑤),结交圈层(⑥)。选第一个的有大把的廉价的选择,不多说了,选第二个的,大城市的平均通勤时间足以证明,这并不是很重要,而且随着产业外移,新的工作岗位出现在城市边缘,核心区反而不满足近的要求。 第三点医疗教育条件可行,但是有些滞后性,网络教育,手术用机器人,随着算法人工智能这些高精尖的发展,可能以后大城市的医疗条件并不会比小城市好多少了,所以还值得被看重么。第四点配置资产,这点就跟炒股一样,没有其他点的支撑,不增长,长期持有相反会跑输通胀。第五点资金背书,我在哪哪几套房,其实和我在哪哪几个厂,几个公司一样,并不是必选项,如果有资产缩水的风险,聪明的有钱人当然会及时止损,然后第六点结实圈层,国内很少见富人区,已经成名的小区还好,未成名的结识的机会成本是有些高的。最初的问题解决了,是不是告诉你一个小区的房子不会涨了,即使这个小区再北京一环(手动狗头)你也不会去买,现在的选择多半是站在金融理财的角度做的。且这个角度并不立得住,只要预期不在,在未来重新审视时,增长就没有实际支撑了。

之所以看到的还是不停的涨价,其实主要有两点,一点是政府的政策决定的,21世纪公认最大的泡沫一个是M国股市,一个是中国楼市(咱们东八区的观点),为了软着陆,政策在为良性发展保驾护航。所谓着陆,让民众不炒,就是要去除进入投资的属性,政策构建民众预期一定是分步的,先是不可能大涨,哪都不允许,去年住建部约谈的城市就是有意打压,再然后小涨但是跑不赢理财了,最后不跌但只在跑赢通胀附近震荡,用时间来换取空间,股市常规操作了。

目前整体盘在二三阶段之间,部分盘能在一二阶段之间,不信去翻看股票基金的各种行业被动指数,看下资金翻倍用了多久时间,房价按年涨5%计算,翻倍需要22年,10%需要8年,投资理财的角度,房子早不是优先配置的了,配置房子的最大动力是可以低风险加杠杆,首付30%相当于3.3倍杠杆,贷款利息扣减通胀相对较低,目前已有风声二手房限贷,未来谁来接盘呢。最终账面财富是没有减少,有价无市难以变现。

另外一点刚好是人的因素,人是延误损失的,你买一只股票,涨50%和跌50%,你是会更有勇气止损,还是止盈,大部分人亏损时持有的更久,即使市场不景气没谁愿意低于买价挂牌出售房子,尤其是在国家仍然需要营造持有不亏的预期下,挂低价出手的始终是少数一时缺钱的人。

理想状态当然是持续横盘,没人离场,平稳着陆。

但是不得不正视另外一个问题,可能是十年后会发生,可能你买了新房五年限售期满的时候就有端倪,第一波是结构优化的不平均,一线城市工作老家有房的人,出售房产,换取大城市购房的门票,小城市因人口流出,二手房限售期满等情况,供大于求,出现下跌或持平,出售困难进一步引起租赁市场不景气,持有小城市房产越来越不划算,然后资本涌入更大城市,从三四线到二线,地级市到省会,到一线城市聚集,过程中会短暂抬高每一级城市的房价,对应城市进一步加强管制,限购,限售,锁死流动性,变得有价无市,无人接盘。第二波的冲击是二手房增加,老人去世留下的房子如何处理,卖掉冲击售卖市场,出租冲击租赁市场,在我之前文章有提到过60岁以上人口十年后会处于30-40%的水平,城市里的老人随着养老环境改善,有多少人会选择去养老院,空下来的房子也不会一直闲置,所以靠租金补贴房价增长低的收益也是不靠谱的。这一波是每一年城市中都有老人房流入租售市场,不在限售期,容易出手,房龄大,释放的议价空间可能会进一步伤害房市,慢慢丧失理财价值,出手的周期从挂牌几个月涨到半年一年,买家包税,逐渐变成卖家包税,收益率进一步降低。

当然有未来十来年都能一直跑赢通胀的房子,那是极少数了,大可不必为此费心,基本限购条件就拦住了大部分人。限售政策在这种预期下极大削减了炒的空间,现在看来落实的房住不炒已经达到了相当的效果。

另外近几年要结婚的就尽快买吧,本篇讨论的是投资环境,投资和刚需无关。当然没合适的投资的话,暂时还是比银行存款收益好的。

房子还适合投资么?献一家之言,欢迎讨论,一键三连。世界纷繁,追求简单,我是鹿鸣,以上是我的答案。