近日,央行发布《2021年第四季度中国货币政策执行报告》中提到,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

《中国经营报》记者注意到,“加大住房租赁金融支持力度”首次出现于《2021年第一季度中国货币政策执行报告》;与此同时,包括银行在内的金融机构也加码了住房租赁金融的布局力度,其中建设银行与地产公司合作拟通过私募股权投资基金的形式参与。

需要注意的是,住房租赁金融的核心在于将房子作为重资产进行长期持有运营,这必须要有强大的、后续稳健的、低成本的资金支持。如何解决大额长期低成本资金缺乏问题是金融机构面临的首要挑战。

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提供住房租赁综合金融服务

根据住建部消息,“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套。据我们估算,“十四五”期间全国的保障性租赁住房增量可能在800万~900万套。

布局住房租赁金融已成为银行的展业重点之一。公开资料显示,建设银行近日与保利集团签署发展保障性租赁住房战略合作协议,双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台,以私募股权投资基金为载体,广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设,探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式,构建以盘活存量资产带动增量投资的良性循环,激活资本市场支持保障性租赁住房建设发展的内生动能,加大优质保障性租赁住房供给。

除了建设银行外,记者了解到,兴业银行上海分行打造住房租赁核心场景,提供集住房租赁项目贷款、住房租赁流动资金贷款、住房租赁债务融资工具等多元化、一体化的综合金融服务方案。

根据银保监会公布的数据显示,截至2021年11月末,银行业坚决落实房住不炒政策的同时,对于长租房市场保障性住房建设的金融支持力度加大,投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。

与此同时,监管方面也在相关考核上予以支持。中国人民银行下发通知,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励金融机构加大对该领域的支持力度。

记者注意到,《2021年第四季度中国货币政策执行报告》还提到,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期。

中国银行研究院博士后郑忱阳指出,在经济恢复和政策支持下,金融机构将在租赁住房、保障房等领域加大信贷投入,同时拓展老旧小区、物业管理、城市更新等存量房地产市场,推动房地产投资从增量向存量转变。

如何解决资金问题?

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强此前公开表示,住房租赁还需解决大额长期低成本资金缺乏问题,可通过降低租赁住房的取得成本、降低租赁住房的运营费用、提高租赁住房的经营收入和提高收益率的其他综合性措施。“长租房一次性投入大,长期逐渐回收。据住房租赁企业测算,新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上,改建的投资回收期一般在5~8年。”

也因此,解决长期、低成本的资金问题成为金融面临的重要挑战。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长、高级数据分析师袁帅指出,住房租赁市场在发展过程中,面临的主要痛点就是供需结构紧张,特别是一线、二线热点城市,近年来,国家推出多项举措,“在‘房住不炒’、租售并举的中央精神和政策环境下,银行进军租赁市场是为了贯彻落实中央精神,同时也是寻找稳定、长期、优质的资产;此外,租期短、租金涨常困扰租房者,往往使其权益难以得到充分保障,一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化,利用租金的期限错配形成‘资金池’,给长租市场带来隐患,而银行进入租赁行业可以让市场的归市场,金融的归金融”。

袁帅告诉记者,目前银行介入住房租赁市场主要有两种模式,一种是银行与房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品;另外一种就是银行与政府合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

中国建设银行原首席经济学家黄志凌此前撰文提到,银行介入住房租赁市场可以分层次推进,为市场化租赁的出租人和承租人搭建平台、为住房租赁市场提供批量房源、助力政府解决保障性住房需求、研究解决更多样的租售选择的问题。

在黄志凌看来,大型银行可以(也应该)积极介入国家重点推动的保障性租赁住房市场,尤其是那些政府主导、市场主体参与、有效增加小户型低租金的租赁住房建设项目,既可以迅速成为解决新市民“职住平衡”的新型租赁模式,也将成为后续国内保障住房体系的重要组成部分,银行也将在当中拓展市场,发挥重要的杠杆作用。

“为鼓励金融机构参与住房租赁金融,还需要解决好融资增信、贴息、土地政策与建设经营税费等政策层面的问题,从而促使金融机构在解决资金安全以及还款来源、合理的利息收益的基础上积极参与租房租赁市场建设之中。”IPG中国首席经济学家柏文喜补充道。(内容来源:中国经营报 记者 郝亚娟 张荣旺 上海 北京报道 新社汇·全媒体矩阵转发)

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中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长、高级数据分析师袁帅认为:银行进军住房租赁市场,从金融创新等方面助力租赁市场发展能为供需两端提供资金支持。

住房租赁市场在发展过程中,面临的主要痛点就是供需结构紧张,特别是一线、二线热点城市,近年来,国家推出多项举措,“在‘房住不炒’、租售并举的中央精神和政策环境下,银行进军租赁市场,一方面是为了贯彻落实中央精神,另一方面也是寻找稳定、长期、优质的资产。租期短、租金涨常困扰租房者,往往使其权益难以得到充分保障。一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化,利用租金的期限错配形成‘资金池’,给长租市场带来隐患。银行进入租赁行业可以让“市场的归市场,金融的归金融”,金融的事让更专业的机构来做。

目前银行介入住房租赁市场主要有两种模式,一种是银行与房企合作,双方签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,与此同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。另外一种就是银行与政府合作,联手建设住房租赁管理平台,在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。

早在,2020年年底,人民银行、银保监会就联合出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素,分五档设定房地产贷款集中度要求,为银行房地产贷款设置了“两道红线”。银行等金融机构在依法合规的前提下,进入住房租赁市场,探索住房租赁信贷新模式,既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展,也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。

银行业积极支持和入局住房租赁市场,对于住房消费者来说,无疑是大有裨益的。银行业利用金融科技手段来帮助更多人享受社会权益的普惠,充分发挥普惠金融在房产租赁市场的作用。银行业作为征信创造和使用的重要角色,掌握的客户庞大的各项信用数据,构建综合的授信金融模型,将会帮助更多消费者获得信用方面的益处,这也是构建信用社会的一方体现。银行业涉足房屋租房市场,将综合金融服务能力向合作伙伴和地方政府以及消费者全面输出,是有望重塑整个行业格局,进一步全面性的规范租房市场。

无论对开发商还是对专业的运营机构来说,若将房子作为重资产进行长期持有运营,必须要有强大的、后续稳健的、低成本的资金支持。在目前的形势下,对于房地产企业融资大环境却日渐收紧,在这样的背景下,可以预见未来住房租赁资产证券化将成趋势,租金证券化是必然离不开银行核心的积极参与。

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