继蓝光发展、新力控股等多个合作项目合作撤资之后,弘阳地产(01996.HK)又面临着量价齐跌的不利局面。

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根据弘阳地产集团发布的公告中未经审核的数据显示,公司销售金额同比下降36.29%,销售面积同比减少了超过30%。

在房产行业进一步收紧的当下,合作方撤资、销售失速、弘阳地产似乎面临着长期增长的困境。

困境中的弘阳地产:销量下滑、评级为负、仍有潜在流动风险

2月9日,弘阳地产(01996.HK)发布2022年1月销售简报。公告显示,2022年1月份,弘阳地产及其附属公司及联营公司的合约销售金额为人民币40.2亿元;销售面积为27.73万平方米;平均销售价格约为每平方米人民币1.45万元。

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我们看看2021年1月份同期数据:弘阳地产合约销售金额为63.1亿元;销售面积为40.3万平方米;平均销售价格为每平方米1.56万元。以此计算,弘阳地产2022年1月合约销售额同比减少36.29%,销售面积也同比减少了超过30%,平均销售价格也有所下滑。

而M国著名的债券评级机构穆迪公司早在弘阳集团发布未经审核的营运数据之前,就已将弘阳地产的评级展望从稳定调整为负面。

同时,穆迪确认了弘阳地产的“B2”公司家族评级(CFR)和“B3”高级无抵押评级。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“负面展望反映了我们的预期,即由于融资条件紧张,消费者信心减弱,弘阳地产的合同销售额将在未来6-12个月内下降,这将反过来导致该公司的财务指标和流动性恶化”。

众所周知,很多地产公司都是高负债率的,恒大暴雷事件就是高负债所致,当销售额能够同步跟进,地产企业就有充足的现金流维持高负债运作,可是疫情影响之下,购买力下降,很多房企的销售数据都出现了同比下降,这就会导致流动性恶化,从而存在风险加剧的潜在危机。

穆迪预计,在更为艰难的运营和融资环境下,弘阳地产的流动性将在未来12-18个月内减弱。弘阳地产高度依赖离岸融资,截至2021年6月30日该部分债务占总债务的35%。特别是在2023年6月底之前,该公司约有12亿美元的离岸债券到期或可回售。

穆迪预计,鉴于离岸资本市场波动,弘阳地产将用内部现金偿还部分到期债务。但如果不稳定的市场状况持续很长一段时间,这将限制其运营可用资金,比如土地投资。

然而,该评级的限制因素包括该公司的中等信用指标、高度集中于江苏省的地域覆盖范围以及对其合资企业业务的重大敞口,最后一个因素增加了其或有负债且削弱了公司透明度。

数据显示,截至去年上半年,弘阳地产光是短期借款这一项,就有104.2亿元。除此之外,弘阳地产还有64亿元的贸易应付款和应付票据等待支付。今年4月,弘阳地产还有一笔4.5亿美元的代偿美元债。

虽然春节前弘阳地产回购了4820万美元债,但客观来看,地产行业整体萎靡的大背景下,公司的资金流动性风险或许依旧存在。如何有效避免风险加速去化,可能是弘阳地产面临的一个迫切需要解决的问题。

市场信心受挫,长期增长形势仍不明朗?

从行业的角度来看,稳增长的本质其实就是稳信心,一旦市场信心受挫,就可能影响流动性。

有业内人士刘宇(化名)对向善财经表示:“流动性减弱,不少房企便会倾向于出售资产,比如旗下物业等,为了增加销售额降价销售也成了常规手段,对于购房者而言,降价促销,看似占了便宜,但是不要因小失大,建议多关注房企风险性指数,现在的购房考虑因数比之前更为复杂,地段、价格、户型之外,当前最应该注重的或许是地产企业的流动性风险,毕竟恒大暴雷前,也是疯狂促销,购房者是得到了便宜的住房,恒大事件后,后续购房者的安全性面临着极大地考验。

“恒大事件后,不少购房者踩雷,购房人会更加谨慎,这就会导致即便部分流动性差的开发商降价促销,也很难像恒大一样通过销售回笼大量资金,因此,如何通过企业固定资产售卖的形式回笼资金是地产企业的当务之急”刘宇对向善财经表示道。

从当下的销售环境上来看,对于当下的房地产企业而言,去化艰难不仅可能会进一步影响资本市场的信心,可能也会更直接的影响到销售端的增长。

以正荣地产(06158.HK)为例,公司销售额自今年3月以后连续7个月环比下降,且6-11月销售额均不敌去年同期数额。

反映在资本市场上,2月11日午后,港股上市公司正荣地产、正荣服务盘中闪崩。其中,正荣地产盘中一度跌超80%,创最大跌幅纪录;正荣服务也一度跌逾85%。

从市值上来看,截止2月11日正荣地产总市值57.22亿港元,跌64.2%,正荣服务总市值19.19亿港元,跌54.7%。

“看到(正荣)股价大跌之后,很是着急。”购房者王伟(化名)表示,自己目前已经交了定金,但很担心项目陷入流动性危机,正在考虑是否另择品牌楼盘。

“相比定金,我更关心最终能不能交房。”王伟表示。“一旦房企陷入流动性危机,最终承担成本的其实还是我们这些底层的购房者,因此即便损失定金也是值得的。”

相比正荣地产股价大跌,弘阳地产至少目前在资本市场上还未出现较大波动,但这两天略微起伏,尚未受到正荣等地产企业的余震。

天眼查APP显示,2月11日,其市值显示为近90亿港元。而2月14日收盘弘阳地产市值来到86.4亿港元。

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从去化率上来看,弘阳地产均部分项目似乎进展较为缓慢。

比如,公开信息显示, 2021年8月20日,江山云璟获得首张预售许可证,共推出6幢楼405套房源,其均价达15572.67元/㎡。根据徐州市房地产信息网,截至2021年12月5日,江山云璟已售46套,去化率为12.17%。

此外,在广东佛山,弘阳地产旗下岭南锦苑项目在2021年6月-8月期间获得3张预售许可证,截至2021年12月5日其去化率约为25%。

一边是短期债务缠身,另一边是当前整个行业都面临的艰难去化压力,再加上地产行业融资艰难,如何化解流动性风险,考验着弘阳集团决策者的智慧。

写在最后:

从2018年万科喊出“活下去”,到如今地产企业艰难去化,我们看到很早之前都有地产企业开始转变发展模式,而弘阳地产如今的困境,与其早期快速扩张模式或许不无联系。

宏观来看,2022年供需双弱的周期下行仍在持续,市场供需难以自发修复,未来增长形势仍不明朗。行业预期持续转弱之下,更考验企业自身的经营质量。从这个角度来看,可以预期的是,高负债的地产企业的日子过得仍然不易。

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